التفصيل في زكاة الأراضي والعقارات

السؤال:

ما هو الواجب في زكاة الأراضي ؟ وكيف تحسب هذه الزكاة ، إن كان فيها زكاة ؟

الجواب :

الحمد لله

زكاة الأراضي فيها تفصيل ، كما يلي :

أولا:
إذا كانت الأرض معدة للاقتناء ، للسكن أو للزراعة أو غير ذلك ، فلا زكاة فيها ؛ لأن الأرض ليست من الأموال الزكوية .
وفي "الموسوعة الفقهية الكويتية" (30/ 191) : " لا زكاة على الحوائج الأصلية من ثياب البدن والأمتعة والعقار من أراض ودور سكنى وحوانيت ، بل ولو غير محتاج إليها ، إذا لم ينو بها التجارة ؛ لأنها مشغولة بالحاجة الأصلية ؛ إذ لا بد من دار يسكنها وليست بنامية أصلا ، فلا بد لوجوب الزكاة من أن يكون المال ناميا ، وليس المقصود حقيقة النماء ، وإنما كون المال معدا للاستنماء ، إما خلقيا كالذهب والفضة ، أو بالإعداد للتجارة ، أو بالسوم - أي الرعي - عند الجمهور" انتهى .

ثانيا:
إذا أُجّرت الأرض ، أو أجّر ما بني عليها ، فالزكاة في الأجرة إذا بلغت نصابا بنفسها أو بما انضم إليها من نقود ، وحال عليها الحول .
وفي المصدر السابق (30/ 191) : " ويرى جمهور الفقهاء أنه لا زكاة على المستغلات من عمارات ومصانع ومبان ودور وأراض بأعيانها ، ولا على غلاتها ما لم يحل عليها [ أي : على غلاتها ] الحول " انتهى.

ثالثا:
من اشترى عقارا بنية التجارة ، قوّمه كلما حال الحول ، وزكاه إذا بلغت قيمته نصابا ، وحوله : هو حول ما اشتراه به من نقود أو عروض تجارة .
ويظن البعض أن الحول يبدأ من وقت شراء العقار ، وليس الأمر كذلك ، بل الحول قد يكون سابقا لذلك بزمن ، وعبارة الفقهاء : حول التجارة حول ما اشتُريت به من عَرْض أو ثمن إذا كان بالغا نصابا ، ومعنى ذلك أن من اشترى عروض تجارة - عقار أو غيره - بثمن ، أي بذهب أو فضة أو نقود تبلغ النصاب ، فإن حول تجارته يبدأ من حين ملك الذهب أو الفضة أو النقود . وكذلك لو اشترى العقار مثلا بعروض تجارة كانت عنده ، وهذه العروض تبلغ النصاب .
والعلة في ذلك كما يقول الفقهاء أن الزكاة هنا تتعلق بالقيمة وهي الأثمان , والأثمان يبنى حول بعضها على بعض , ولأن وضع التجارة للتقلب والاستبدال بثمن وعروض , فلو لم يَبن حول بعضها على بعض بطلت زكاة التجارة .
قال الشيخ ابن عثيمين رحمه الله موضحا هذه المسألة : " فلو اشترى عرْضاً بنصاب من أثمان ، كرجل عنده مائتا درهم ، وفي أثناء الحول اشترى بها عرضاً ، فلا يستأنف الحول ؛ بل يبني على الأول ؛ لأن العروض يبنى الحول فيها على الأول.
مثال آخر: عنده ألف ريال ملكها في رمضان ، وفي شعبان من السنة الثانية اشترى عرضاً ، فجاء رمضان فيزكي العروض ؛ لأن العروض تبنى على زكاة الأثمان في الحول.
وكذلك أيضاً لو اشترى عرْضاً بنصاب من عروض ، أي عرْضاً بدل عرْض.
مثاله: رجل عنده سيارة ، وفي أثناء الحول أبدلها بسيارةٍ أخرى للتجارة ، فيبني على حول الأولى ؛ لأن المقصود القيمة ، واختلاف العينين ليس مقصوداً ، ولم يشتر السيارة الثانية ليستعملها، ولكن يريدها للتجارة " انتهى من "الشرح الممتع" (6/ 146).

رابعا:
العقار المؤجر إذا عرض للبيع ، فلا يخلو من أربع أحوال :
- الحالة الأولى : أن ينوي بيع العقار دون عرضه بما يُفعل عادة عند بيع العقار من تسجيله في المكاتب العقارية أو تسويقه عبر الإعلانات ، ففي وجوب الزكاة فيه خلاف ، والراجح أنه لا تجب فيه الزكاة ؛ لأن العروض إذا ملكت بقصد القنية ، ثم نويت للتجارة ، لم تصر للتجارة حتى يقترن بالنية عمل التجارة .
- الحالة الثانية : أن ينوي التجارة بالعقار مع عرضه والسعي في بيعه ، ولا يبيعه إلا بعد مرور الحول من عرضه ، ففيه الزكاة حينئذ .
ولا يحسب الحول هنا باعتبار المال الذي اشترى به العقار - كما سبق بيانه - لأن نية الاقتناء والتأجير قطعت ذلك ؛ وإنما يحسب من وقت عرضه للبيع ، كما سبق .
- الحالة الثالثة : أن ينوي التجارة بالعقار مع عرضه والسعي في بيعه ، ويبيعه قبل مرور حول من العرض ، فإذا حال الحول ، زكى النقود إن كانت في يده . فإن اشترى بها عقارا للتجارة ، زكى العقار .
- الحالة الرابعة : أن ينوي بيع العقار رغبة عنه ، ويشتري عقارا للقنية ، أو يصرف ثمنه في غير التجارة ، فلا زكاة فيه .
- الحالة الخامسة : أن ينوي بيع العقار لشراء عقار آخر مستغل ، بحيث يبيع العقار ويشتري عقارا آخر يؤجره ، فلا زكاة عليه ؛ لأن حقيقة الأمر هي نقل الاستغلال من عقار إلى آخر دون قصد المتاجرة بالعقار .
وتنظر هذه الحالات في : "نوازل العقار" للدكتور أحمد بن عبد العزيز العميرة ، ( ص 409) .
وثمة حالة سادسة : وهي إذا ما اشتري العقار بنية التجارة مع تأجيره ، ففيه زكاة التجارة ، فيقوّم العقار إذا حال الحول على المال الذي اشترى به العقار ، كما سبق ، ويزكيه .

خامسا:
إذا نوى التجارة في العقار ، لكن منع من التصرف فيه ، فلا زكاة عليه ، ويستقبل الحول من وقت ارتفاع المانع ، وهو مثل مال الضِّمار .
وفي "الموسوعة الفقهية" (23/ 237) : " مال الضمار : وهو كل مال مالكه غير قادر على الانتفاع به لكون يده ليست عليه ، فمذهب أبي حنيفة ، وصاحبيه ، وهو مقابل الأظهر عند الشافعية ، ورواية عند الحنابلة أنه لا زكاة عليه فيه ، كالبعير الضال ، والمال المفقود ، والمال الساقط في البحر ، والمال الذي أخذه السلطان مصادرة ، والدين المجحود إذا لم يكن للمالك بينة ، والمال المغصوب الذي لا يقدر صاحبه على أخذه ، والمسروق الذي لا يدري من سرقه ، والمال المدفون في الصحراء إذا خفي على المالك مكانه ، فإن كان مدفونا في البيت تجب فيه الزكاة عند الحنفية ، أي لأنه في مكان محدود .
واحتجوا بما روي عن علي رضي الله عنه أنه قال : ليس في مال الضمار زكاة
ولأن المال إذا لم يكن الانتفاع به والتصرف فيه مقدورا ، لا يكون المالك به غنيا ...
وذهب مالك إلى أن المال الضائع ونحوه كالمدفون في صحراء إذا ضل صاحبه عنه أو كان بمحل لا يحاط به ، فإنه يزكى لعام واحد إذا وجده صاحبه ولو بقي غائبا عنه سنين .
وذهب الشافعية في الأظهر ، وهو رواية عند الحنابلة إلى أن الزكاة تجب في المال الضائع ولكن لا يجب دفعها حتى يعود المال . فإن عاد يخرجها صاحبه عن السنوات الماضية كلها ؛ لأن السبب الملك ، وهو ثابت ، قالوا : لكن لو تلف المال ، أو ذهب ولم يعد سقطت الزكاة . وكذا عندهم المال الذي لا يقدر عليه صاحبه لانقطاع خبره ، أو انقطاع الطريق إليه " انتهى .
وقال الأستاذ أيمن بن سعود العنقري المحاضر بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية في بيان أنواع من العقار لا تجب فيها الزكاة :
" - العقار المعد للبيع ، لكن حصل عليه مانع قهري يمنع مالكه من التصرف فيه ، كغصب له ، أو وجود دعوى فيه ، ومضى الحول ولم يرتفع المانع ، فإن الحول يبدأ من تاريخ ارتفاع المانع ، وذلك لأن المالك غير متمكن من التصرف فيه ، فالملك يعتبر غير تام ؛ إذ الملك التام هو ما كان الملك فيه تحت يد المالك وتصرفه ، فهو الذي تجب فيه الزكاة .
- الأرض التي تحجز في المخططات ، كمرافق ومدارس وغير ذلك ، ومالكها ممنوع من التصرف فيها ، إلا إذا قررت الجهة الرسمية عدم الرغبة فيها ، فلا زكاة فيها إلا بعد تمكين مالكها من التصرف فيها ، فيستقبل في زكاتها حولا من تاريخ التمكين من التصرف فيها " انتهى من "المسائل المستجدة في الزكاة" ( ص 87 ) .

سادسا:
العقار الذي يشتريه صاحبه ، وغرضه حفظ ماله " وقد يبقى العقار عنده أعواما دون أن يبيعه ، فهو ليس تاجرا ولا يمارس التجارة بعرض هذا العقار ، بل هدفه الحفاظ على ما عنده من مال ... لا تجب فيه الزكاة ؛ لأن المالك لم ينو به التجارة ، ومن شروط زكاة عروض التجارة وجود نية التجارة ، وإنما اشتراه بقصد حفظ المال ، بدليل أن الغالب أن بيعه إنما يكون عند الحاجة إلى المال ، وبهذا أفتى الشيخ عبد العزيز بن باز رحمه الله " " نوازل العقار" ( ص 419) .

سابعا:
العقار الذي يتاجر فيه صاحبه ، لكن يتربص به ارتفاع الأسعار ، وقد لا يبيعه إلا بعد سنوات ، تجب الزكاة فيه إذا باعه ، لسنة واحدة .
" كحال كثير من الناس يكون عنده فائض من المال ويقول : بدلا من أن أضعه نقودا وحسابات لدى البنوك ، أشتري به عقارا وأتركه حتى يرتفع ثمنه ثم أبيعه ، وأيضا : يدخل في ذلك تجار الأراضي الذي يشترون القطع المجتمعة في المخططات الكبيرة ، ويؤخرون البيع فيها إلى وقت طويل ، غالبا ما يكون عند رواج الموقع ، فهذا في الحقيقة لا يجب عليه أن يزكي كل سنة ، وإنما يزكي مرة واحدة بعد بيعه لذلك العقار ، بغض النظر عن كونه عرضه أو لم يعرضه ، وهذا يسميه أهل العلم التاجر المتربص ، وأصح الأقوال هو ما ذهب إليه فقهاء المالكية في التاجر المتربص الذي يدخر المال لفترة طويلة ، أن تجب عليه الزكاة مرة واحدة إذا باع سلعته أو عقاره الذي يملكه إذا كان قد تملكه ابتداء بنية التجارة ، وذلك لأن عقار المتربص حقيقة لم يعدّ للبيع إعدادا تاما ؛ لأنه ينتظر وقتا معينا وثمنا محددا وليس وقته الآن "
انتهى من " المسائل المستجدة " ( ص 82 ) . وينظر : " نوازل العقار " ( ص 419 ) .

وينظر في زكاة الأسهم والعقارات الكاسدة والمتعثرة : سؤال رقم (97124) ورقم (119602).

والله أعلم.

http://www.islam-qa.com/ar/ref/180054